Как взять в аренду земельный участок у администрации города

Автор статьи: Семенов А.В.

Если у вас нет возможности купить землю, то можно ее арендовать с последующим правом выкупа, если это вам необходимо. Этот вариант зачастую дешевле, безопаснее и практичнее, чем классическая покупка из рук в руки. В этой статье мы рассмотрим, как взять землю в аренду у администрации или, вообще, получить ее бесплатно, если имеется такая возможность.

Введение

Российские законы предусматривают возможность оформления в краткосрочную/долгосрочную аренду земли для любого гражданина. Для этого ему нужно прийти в администрацию населенного пункта, подать определенное заявление и пройти установленную процедуру. Отметим, что аренду нельзя оформлять на участки, которые планируется использовать для реализации государственных или городских целей, поэтому нужно четко понимать, есть ли у администрации планы на развитие в данном районе. За то, что вы пользуетесь землей, необходимо уплачивать в бюджет арендную плату. Также в большинстве случаев администрация заставляет съемщика провести размежевание участка и подготовку соответствующих документов.

Внимание: набор документов может быть разным в зависимости от федеральных и муниципальных нормативов. Причем для разных целей использования земли используются разные наборы документов.

Существует несколько способов получить участок:

1. Стать победителем торгов. Обычно подобным образом распродаются земли, находящиеся в удобном месте и пользующиеся интересом.
2. Взять участок без проведения торгов, на общих основаниях. Подобным способом раздают «непопулярную» землю, на которую нет претендентов или желающих. При получении подобного участка его можно использовать только по целевому назначению: для создания ИЖС, создания фермы и пр.
3. Получить надел бесплатно. Подобная практика предусматривается во многих населенных пунктах с целью привлечения новых налогоплательщиков, а также при переманивании специалистов. Обычно земля оформляется в бесплатную аренду, после чего человек может выкупить ее на льготных основаниях.

Подбор земли

Итак, как взять землю в аренду у администрации и с чего начать процесс? Первым делом вам нужно определиться, какой район вас интересует, какой площади должен быть участок и для чего конкретно планируется его использовать. Согласно российскому законодательству, любой человек может обратиться в свой муниципалитет, чтобы получить участок, и администрация не может ему отказать, если все документальные нюансы соблюдены. Но в некоторых случаях они все же могут оказывать, если имеются объективные причины. Например, подобранную заявителем землю планируется в скором будущем использовать для реализации государственных или муниципальных проектов.

Давайте рассмотрим, как именно проходит процедура аренды. Вам необходимо обратиться в муниципалитет и написать соответствующее заявление. В муниципалитете имеется кадастровый план, на котором указаны свободные куски земли (его можно посмотреть и в интернете на соответствующем сайте). Работники помогут вам выбрать подходящий кусок и оформить на него заявление/пакет документов. Если администрация выставляет надел на торги, то вам придется принять в нем участие. Причем торги нередко действуют по принципу аукциона: кто больше денег даст, тот и станет победителем. Но если кандидатов больше не будет, то вы станете единственным участником торгов. Примечательно, что на продажу выставляют землю, на которую уже оформили необходимые документы, поэтому нередко выгоднее купить ее, чем оформлять в аренду, а затем делать кадастр и пр.

Чтобы выбрать подходящий надел, вы можете просто объехать населенный пункт и его окрестности, или же изучить карту местности, которая представлена на сайте Российского реестра. Она выложена в свободный доступ, поэтому посмотреть ее может абсолютно любой человек. Чтобы посмотреть ее, нужно перейти на сайт Росреестра, после чего выбрать пункт «Управление картой» и выбрать кадастровый фильтр. После этого вы увидите полную карту местности, на которой будут отображаться как зарегистрированные участки, которые принадлежат гражданам, так и свободные куски территории. Чтобы прикинуть площадь участков, вы можете расставить границы прямо на карте, после чего вам выдаст необходимые значения.

Выяснение принадлежности земли

Если вы будете участвовать в торгах, то городской муниципалитет сам подготовит необходимые документы на землю и проверит, чтобы она не принадлежала третьим лицам. Но если вы решили получить землю в аренду у администрации без аукциона, то вам нужно будет самостоятельно провести проверку, чтобы не получилось накладок. Даже если вы выбираете землю при помощи карты Росреестра и там указано, что земля ничейная, то есть на нее не оформлены кадастровые документы и на ней нет построек, то все же нужно провести дополнительную проверку, поскольку данные до сих пор не упорядочены и неточны.

Как проверить, что подобранный вами участок никому не принадлежит и никем не используется? Для этого нужно написать заявление и подать его в муниципалитет, указав координаты участка и его размеры. После этого сотрудники проведут исследования и точно скажут, нет ли каких-то накладок или обременения на выбранной земле.

Внимание: рекомендуем вам сделать скриншот карты и обвести выбранный участок, чтобы чиновники не ошиблись с определением его местоположения.

Нюансы аренды

Давайте разберем некоторые важные моменты, которые нужно учитывать при аренде участка земли в населенном пункте. Вы должны строго соблюдать цель, с которой бралась земля. Если вы брали ее для организации сельскохозяйственной фермы, то использовать ее для постройки многоэтажного жилого дома не допускается. Если вы оформляли его для создания ТСЖ, то строить на ней куриную ферму или мусороперерабатывающий завод. То есть вы должны строго соблюдать правила землепользования и придерживаться генерального плана. Поэтому при покупке или оформлении договора обязательно поинтересуйтесь у чиновников, не входит ли ваш будущий участок в план городского или государственного развития, чтобы не получилось, что вы только построите свой дом, а тут власти решат разбить на его месте парк.

После того как вы выбрали участок или выкупили его на торгах, то есть оказались единственным владельцем, вам следует обратиться для проверки земли на отсутствие обременения или прав собственности от других граждан. Если все в порядке, то нужно приехать на участок и визуально осмотреть его, чтобы определить, нет ли на них каких-то объектов. Здесь могут быть две ситуации:

1. На земле расположены неучтенные муниципальные, государственные или коммерческие объекты. К примеру, по нему проходит газопроводная магистраль, которая не указана в документах.
2. На земле расположены частные объекты, размещенные там незаконно (законных там не может быть, поскольку на предыдущем этапе проходила проверка).

Визуальную проверку может проводить как владелец участка, так и чиновники. При этом необходимо строго соблюдать цели, с которыми вы брали себе землю. В принципе, от них и зависит, как действовать дальше. К примеру, если вы планируете использовать участок для постройки, то у вас есть два варианта. Первый — заранее согласовать постройку, второй — не проводить согласование. В первом случае вам нужно найти землю, после чего написать заявление в администрацию, провести процедуру кадастровой оценки и внести соответствующие данные на сайт Росреестра. Следующий шаг — получение разрешения от муниципалитета на аренду и подписание соответствующего договора. Соответственно, все расходы по этим мероприятиям ложатся на человека, который оформляет аренду.

Если предварительно никаких согласований не проводится, то администрация выставляет землю на торги. Они проводятся в форме аукциона, то есть кто предложит наибольшую цену, тот и становится победителем (либо если вы будете единственным участником, то сыграет любая ставка). Оформить землю не для строительства, а для других целей можно практически по таким же алгоритмам. То есть процесс выглядит следующим образом: вы составляете заявление, выбираете имеющиеся варианты и подписываете договор, оплачивая различные услуги.

Ставим на учет

Далее рассмотрим, как правильно поставить взятую в аренду землю на учет. Если она досталась вам не через торги, то на нее в большинстве случаев не будет необходимых документов. Вам нужно будет самостоятельно провести его межевание, после чего оформить бумаги и зарегистрироваться в государственном кадастре. Благодаря этим процедурам земля, которая была взята в аренду у населенного пункта, получает конкретные границы, расположение и площадь.

Внимание: вам необходимо подать заявление в территориальное отделение Росрееста и составить необходимое заявление о межевании. После этого кадастровый инженер проведет замеры, оформит нужные бумаги и внесет данные в кадастр.

В принципе, вам не нужно ничего делать кроме этого, только составить заявление, предоставить документы и подождать: процедура занимает достаточно много времени. Если вы планируете участвовать в торгах, то тут практика немного другая. Торги проводят муниципалитеты крупных городов, где земля пользуется спросом. Те участки, которые участвуют в торгах, обычно уже размежеваны, оформлены и имеют кадастровые номера. Чиновники подготавливают на них документы и только после этого выставляют на продажу. В большинстве случаев инициатором торгов становится человек, который хочет оформить аренду, но иногда аукционы проходят на общих основаниях. Они проводятся по специальному протоколу, в который заносятся данные по процедуре, по самому участку, по каждому претенденту, который предлагает ставки. После того как вы победите, чиновники должны оформить все необходимые документы не позднее, чем за 20 дней. Отсрочки возможны только в тех случаях, когда имеются какие-то серьезные преграды или были допущены ошибки в документах.

Какие участки не передаются

Итак, выше мы рассмотрели, как взять в аренду земельный участок у администрации города. Теперь давайте рассмотрим, какие имеются ограничения и какую землю нельзя оформлять:

1. Участки, которые частично или полностью располагаются на территории, официально признанной заповедниками и национальными парками.
2. Участки, которые являются полигонами или принадлежат армии РФ, государственной охране или ФСБ.
3. Кладбища и прилегающую к ним территорию.
4. Участки, которые принадлежат образовательным учреждениям или административным заведениям.
5. Участки, которые прилегают к границе или через них проходит граница РФ.
6. Участки, на которых расположены захоронения ядерных отходов, а также те, которые прилегают к атомным электростанциям.

Как видите, ограничений практически нет: если вы будете выбирать нормальные участки, то вы гарантировано их получите. Давайте напоследок рассмотрим несколько важных тонкостей касательно передачи земли:

1. Если надел числится в резерве для каких-то государственных муниципальных нужд, то передача его в аренду возможна только на тот срок, до которого действует резервация.
2. Если территория соседствует с водным объектом (река, озеро), то наниматель не может перекрывать доступ к нему.
3. Размер арендной платы устанавливается муниципалитетом на основании указа правительства РФ (для каждого региона действуют свои нормы).
4. В случае если муниципалитет решит продать землю, то преимущество будет у арендатора.
5. Если договор заключается на срок больше 60 месяцев, то арендатор может передавать участок в субаренду, предупредив госорганы.
6. Если надел передается в субаренду, то использовать его можно только с целью, для которой ее получали.

К примеру, если вы взяли участок для постройки объекта, то его нельзя передать в субаренду с целью ведения сельского хозяйства. То есть должно соблюдаться целевое использование земли. Если произойдут нарушения, то муниципалитет имеет право расторгнуть договор.