Инвестиции в зарубежную недвижимость

Автор статьи: Семенов А.В.

Сегодня многие россияне, желая сохранить имеющиеся накопления, пытаются вывести их из страны различными способами. Одним из наиболее логичных вариантов является инвестиция в недвижимость за рубежом. В этой статье мы разберем, есть ли смысл вкладываться в подобную недвижимость, сколько прибыли она приносит и есть ли перспективы в подобных решениях.

Введение

До 2014 года россияне предпочитали покупать недвижимость возле моря и использовать ее по прямому назначению. Они приезжали в нее, чтобы отдохнуть, после чего она стояла закрытая или в крайнем случае сдавалась в аренду на непродолжительные сроки. С 2015 года ситуация поменялась: люди начали вкладываться в проекты, которые приносят прибыль или хотя бы позволяют сохранить сбережения. Доля инвесторов среди покупателей из России выросла до 85%, а общее количество европейских риелторов, считающих, что основную прибыль им приносят именно инвесторы, выросла до 28%. Из этого можно сделать простой вывод: люди понимают, что недвижимость — это не просто средство для вложения лишних денег и не роскошь. Они осознают, что она может стать постоянным источником дохода и как минимум перекрыть расходы на содержание и амортизацию недвижимости.

Пример: хорошая квартира в туристическом районе Барселоны стоит порядка 400 тысяч евро. При правильном подходе она будет приносить владельцу 20 тысяч евро в год чистой прибыли (вычтены расходы на коммуналку и управление). За 20 лет она полностью окупится, даже если не учитывать, что стоимость аренды постоянно растет. При этом если бы квартира просто стояла закрытой, ожидая хозяина, то ее содержание обходилось бы минимум в 10 000 евро.

Есть ли смысл инвестировать

Ответить на этот вопрос однозначно достаточно сложно: все ситуации разные и давать однозначные ответы на вопрос о целесообразности инвестиций нельзя. В любом случае этот бизнес нужно рассматривать не иначе как сохранение денег от инфляции, возможность сохранения имеющегося капитала и вариант для легализации за рубежом, потому что многие страны упрощают возможность получения гражданства лицам, которые имеют недвижимость. Ждать сверхдоходов от такой деятельности не стоит, это пассивный доход, прибыль от которого не может быть высокой. Если вы вложите те же 400 тысяч евро в производство в России, то вы наверняка заработаете больше 20 тысяч евро в год, но вам придется заниматься бизнесом, выстраивать связи и всячески поддерживать его на плаву.

При покупке нужно соблюдать баланс между возможной доходностью проекта и рисками, которым подвергается ваша инвестиция. Риски — это возможность полностью или частично потерять вложенные деньги по каким-то причинам. Существует прямая зависимость уровня риска от уровня дохода: чем риск больше, тем доходность выше и, соответственно, наоборот. Увеличенной прибылью опытные вкладчики компенсируют возможность потери средств. Напомним, что доходностью называют поток денежных средств, полученный с объекта, а также рост капитализации.

Давайте рассмотрим пример инвестирования в недвижимость за рубежом в Британии. Недвижимость коммерческая, она будет генерировать прибыль путем ее сдачи в аренду. Примем для примера следующие вводные: недвижимость стоит 10 миллионов евро. У вас имеется 1 миллион евро, еще 5 миллионов вы привлекаете в качестве инвестиций. При этом жизненный цикл клиента (показатель LTV) составляет 60%. Для покупки был привлечен кредит по ставке 2.4 процента, от сдачи недвижимости в аренду вы будете получать 650 000 евро за 12 месяцев. При этом уровень затрат составит 100 тысяч евро за 12 месяцев, а цена недвижимости будет ежегодно расти на 2 процента. Составим таблицу для наглядности:

Стандартные ставки

Рассмотрим стандартные ставки, которые действуют на европейских рынках. Большинство объектов, которые висят в продаже больше 2–3 месяцев, приносят доход от 3 до 7%. При этом эксперты утверждают, что приобретать подобные объекты с целью получения дохода арендной доходностью от 3 до 7 %. Эксперты не рекомендуют приобретать объекты, начальная доходность которых меньше 7 % невыгодно: в таких проектах высок риск того, что получаемая прибыль будет уходить на обслуживание недвижимости и операционной деятельности.

Внимание: практика показывает, что подобные объекты достаточно быстро дорожают. Поэтому прибыль можно будет получить после их продажи через 10–15 лет, а не с аренды.

Соответственно, интересная прибыльность начинается от 8% и далее. Но тут нужно понимать, что многое зависит от срока, на который вы вкладываете деньги. Потому что чем меньше срок инвестиций, тем большую доходность приносят вложения именно в диапазоне от 4 до 6 процентов. Если инвестиции делаются на срок от 10 лет и более, то начальная доходность рекомендуется на уровне 5–7 процентов. Чтобы увеличить доход, можно воспользоваться инструментом кредитования, как бы странно это не звучало.

Например, если вы покупаете квартиру в Германии и выплачиваете за нее сразу 50% или более, то на оставшуюся часть можно получить кредит с процентной ставкой в 2% за год. Соответственно, доходность вложенного капитала вполне может дойти до 9% при учете доходности аренды в 6–7 процентов. Есть смысл делать инвестиции в недвижимость за рубежом и с точки зрения налогов: в большинстве случаев вы сможете вычесть выплачиваемые проценты из налогооблагаемой базы, что крайне эффективно по некоторым режимам работы. Но учитывайте, что получить кредит в российских банках для того, чтобы приобрести жилье в РФ, у вас не получится: недвижимость может находиться только в той стране, в которой находится банк. То есть получить кредит можно только в германском банке, выполняя все его требования.

Что брать в ЕС

Чтобы определиться с тем, какую недвижимость приобретать, нужно первым делом понять, какую сумму инвестиций вы сможете себе позволить. По мнению экономистов и экспертов, нормальным размером инвестиций является сумма в 150 тысяч евро плюс-минус 50 тысяч. За эти деньги вы приобретете нормальную коммерческую недвижимость, которая будет приносить прибыль, а не съедать ее за коммуналку и обслуживание. Учтите, что дорогая недвижимость имеет низкую ликвидность и продать ее быстро не получится. Сильно дешевая недвижимость может просто не вытягивать нужный уровень дохода, поэтому оптимальным считается диапазон от 100 до 200 тысяч.

Если рассматривать европейские страны, то нередко там можно взять кредит на покупку в размере 40–60% от общей суммы. Это поможет вам снизить общий уровень инвестиций до 50–70 тысяч, а остальное привлечь в качестве недорогого кредита. Если рассматривать элитную недвижимость стоимостью от 200 тысяч до двух миллионов евро, то лучше всего вкладываться не в коммерческие, а в жилые помещения (или целые здания). Они постоянно находятся в аренде, за них можно получать максимальную прибыль, у них хорошая ликвидность и продать квартиру всегда можно по цене выше, чем покупали. Средняя доходность у элитной недвижимости примерно в 3–4 процента при долгосрочной аренде и до 8 процентов при краткосрочной.

Если ваш бюджет переваливает за два с половиной миллиона, то рекомендуем вам посмотреть на коммерческую недвижимость. Средний доход здесь порядка 5 процентов у обычной аренды, около 6–7% у гипермаркетов и около 4 процентов у классических уличных объектов. Если бюджет больше 10 миллионов, то можно обдумать покупку гостиницы или отеля, торгового центра, офисного здания и других объектов. Давайте рассмотрим прибыльность разных объектов в виде таблицы, чтобы вам стало все понятно.

Перспективы и рекомендации

Итак, мы рассмотрели основные варианты инвестиции в зарубежную недвижимость, поэтому давайте разберем основные нюансы. Если вы имеете минимальный бюджет и не хотите рисковать, то купите мини-хостел в виде квартиры или классические апартаменты. Размер инвестиций в подобный бизнес составит 60–100 тысяч евро. При этом жилье будет сдаваться в наем, а вы получите стабильную прибыль. Если подобный объект будет покупаться в кредит, то вам достаточно будет потратить 30–50 тысяч евро.

У подобного варианта есть хорошие перспективы. Во-первых, у вас не будет особых проблем с выселением арендаторов: вам достаточно просто разместить рекламу и получать поток клиентов. Люди обычно живут в хостеле 2–7 дней, в апартаментах — до трех месяцев. Средний доход у подобных объектов составляет 4%, тогда как при продолжительном съеме не более 3.

Второй вариант инвестиций — редевелопмент. Смысл в следующем: вы покупаете старую недвижимость, делаете в ней ремонт и через некоторое время продаете ее с определенной прибылью. В среднем, при правильном подходе можно заработать до 15% от первоначальных вложений, что является достаточно приятной суммой. Такие объекты лучше всего брать на спаде рынка: к примеру, в Барселоне он падает 3 год подряд, и сегодня там можно приобрести интересную недвижимость за 100–200 тысяч евро, перепродав ее через пару лет за 120–240 тысяч.

Есть ли, вообще, перспективы у недвижимости в ЕС? Многие эксперты сходятся во мнении, что в ближайшие 3–5 лет рынок будет расти, при этом ставки по кредитам останутся прежними, на уровне 2–3 процента. Это показывает, что смысл в инвестициях есть: вы будете получать стабильную прибыль, а стоимость активов постоянно подниматься. Если рост будет на уровне 3% в год, то за 5 лет вы получите минимум 15 процентов роста стоимости активов, что будет хорошей прибавкой при продаже ваших инвестиций.