Как сдать квартиру посуточно: с чего начать

Автор статьи: Семенов А.В.

Посуточная аренда квартир как бизнес интересен лицам, имеющим в собственности пустующую квартиру. Для этих целей подойдет также жилье, оформленное в ипотеку или даже пригородный дом. Компетентный подход к деятельности, обеспечит при минимальных вложениях стабильный доход. Однако, в ходе реализации идеи заработка, следует придерживаться определенных правил, которые минимизируют риски и позволят увеличить доходность от бизнеса.

Актуальность идеи

Бизнес на посуточной аренде квартир может принести большую прибыль, чем на долгосрочной сдаче недвижимости.

Если искать жильцов самостоятельно, то можно сэкономить на услугах риелтора, однако в такой ситуации, придется возложить на себя все сопутствующие хлопоты, которые по большей части обусловлены временными затратами. Без привлечения компетентных специалистов на начальном этапе деятельности, можно столкнуться с организационными трудностями, которые могут стать причиной финансовых потерь. Поэтому, прежде чем сдавать квартиру, необходимо ознакомиться со всеми юридическими нюансами и специфическими особенностями бизнеса.

При частой смене жильцов увеличиваются риски порчи и пропажи имущества, износа техники и потери внешнего вида квартиры. С целью их минимизации рекомендуется сделки оформлять по договору найма. Планируя свою деятельность, следует учитывать, что спрос на квартиры зависит от таких факторов, как:

• город и район расположения недвижимости;
• сезон;
• наличие и эффективность рекламной кампании.

Посуточная аренда квартир актуальна в крупных мегаполисах, с численностью населения, не меньшем, чем 500000 человек. География населенного пункта должна быть интересна студентам, соискателям работы туристам, отдыхающим или представителям бизнеса.

Сезонная зависимость на квартирный спрос определяется студенческой активностью в конце лета и в начале осени. Наплыва квартирантов в летний период можно ожидать в курортных городках, а в зимний период – в местностях, в которых организован горно-лыжные развлечения.

Финансовые показатели

Согласно статистических сведений, квартира может быть сдана только 20 дней в месяц. Стоимость ее дневной аренды составляет до 2000 рублей. Ценовой показатель напрямую зависит от оснащения помещения необходимой техникой для удобства и комфорта и от применяемой рекламной кампании. За месяц собственник квартиры может получить доход до 40000 рублей. Стоит отметить, что при долгосрочной аренде можно получить дохода в два раза меньше.

Что должно быть в квартире

Перед тем как приступить к деятельности, владелец недвижимости должен разобраться, как сдать квартиру посуточно, с чего начать, как оформлять процедуру и каковы ее перспективы. Чтобы больше заработать, необходимо обустроить жилище.

Первое, на что обращают внимание клиенты, это чистота в помещение. После каждого жильца, необходимо делать генеральную уборку, подразумевающую вынос мусора, замену постельного белья и ванных принадлежностей, чистку раковины, ванны и унитаза.

Следующим критерием оценки недвижимости является ее оснащенность техникой и мебелью. Она необязательно должна быть дорогая. Основным предъявляемым к ней требованием является обеспечение комфорта, удобства и функциональности. Для этого необходимо приобрести:

• холодильник;
• стиральную машину;
• телевизор;
• плиту;
• кровати;
• стол;
• стулья.

Поскольку жильцы будут заселяться на непродолжительный временной период, то они не будут с собой приносить посуду, чайник, утюг, гладильную и сушильную доску. Такими принадлежностями их должен обеспечить арендодатель.
Для обеспечения комфорта жильцов, в квартиру рекомендуется провести интернет и обеспечить раздачу Wi-Fi.

Стоимость аренды

Арендная плата зависит от множества факторов, имеющих непосредственное отношение к удобству арендатора. Поэтому при формировании ценовой политики собственнику недвижимости необходимо учитывать:

• месторасположение;
• удаленность от центральной части города;
• транспортную развязку;
• количество комнат;
• количество спальных мест;
• наличие и качество техники;
• предоставление дополнительного сервиса в виде домофона, телевидения, компьютерной техники и доступа к сети интернет.

В периоды явной востребованности в недвижимости, стоимость на нее может быть увеличена. В межсезонье цены рекомендуется снижать, что позволит выделиться среди множества конкурентов. Для этой же цели следует предусмотреть возможность предоставления скидок при бронировании жилья или при ее аренде на продолжительный период.

Как сдавать

С целью защиты собственных интересов, а также для предупреждения проблемных ситуаций с налоговой инспекцией, контролирующей факты уплаты налогов с полученных доходов, отношения с арендаторами лучше оформлять официально. Процедура может быть реализована собственником недвижимости самостоятельно. Для этого ему необходимо заранее разработать шаблон договора и согласовать его с юристами.

После подписания соглашения и получения по нему оплаты, арендодателю необходимо оплатить налоги с полученного дохода. Согласно положениям закона, платеж может быть проведен по итогам отчетного периода. Однако многие собственники предпочитают производить оплату по каждому эпизоду события или по финансовому итогу за месячный период, что является более дисциплинированным решением.

Если у владельца квартиры нет времени на поиски клиентов, то он может перепоручить такое задание сотруднику агентства. Для этого требуется оформить передачу квартиры в доверительное управление. В договоре о сотрудничестве необходимо отразить порядок распределения полученных доходов между агентством и собственником недвижимости. Каждая сторона самостоятельно оплачивает налоги. Альтернативным, и наиболее часто используемым вариантом является посредническая деятельность агентства, представители которого за определенный процент занимаются поиском жильцов.

Оформление договора

С каждым жильцом необходимо оформлять договор, в котором следует указывать его паспортные данные, сроки найма, а также права и обязанность сторон.

Такой подход к делу дисциплинирует и формирует ответственность за свои действия, поскольку в случае выявления пропажи ценностей, собственник квартиры вправе в судебном порядке отстаивать свои интересы. После окончания срока аренды, арендатор передает ключи, а арендодатель оформляет акт приема-передачи, которым подтверждает факт добросовестности клиента. Документ также может понадобиться при составлении налоговой отчетности. Все бумаги должны оформляться в других экземплярах – для обеих сторон отношений.

Залог

С целью предупреждения воровства, собственник жилья может предусмотреть дополнительный способ защиты своих интересов в виде включения в общую стоимость аренды залога. Его величина соответствует общей сумме, начисленной за все дни проживания. После того как арендодатель убедится в сохранности своего имущества, он возвращает залоговую сумму клиенту и оформляет акт выполненных работ, в котором необходимо отразить факт произведенного возврата средств.

Страховка

Оформленный договор является гарантией безопасной аренды. Однако в некоторых ситуациях он не поможет избежать проблем, причиной которых могут стать неосторожные жильцы или мошенники. С целью минимизации потенциальных убытков, рекомендуется застраховать жилье на случай непредвиденных обстоятельств, обусловленных воровством, пожаром, затоплением или взрывом газа. Стоит отметить, что не все страховые компании покрывают риски собственника жилья, сдаваемого в аренду. Поэтому к таким объектам страхования применяются повышенные коэффициенты. Однако, проще оплатить страховку, и находится под страховой защитой.

Нюансы с ключами

Еще одной проблемой, повышающие риски воровства со стороны бывших арендаторов, является большая вероятность изготовления дубликатов ключей. Бывшие жильцы могут ими воспользоваться и украсть не только имущество арендодателя, то и прихватить ценности настоящих арендаторов во время их отсутствия дома. Исключить такие риски можно за счет установки электронного замка, в котором можно менять код после каждого жильца. Если в квартире две двери, то можно ключи выдавать только для наружной двери, а при отсутствии клиентов, запирать обе двери.

Поиск жильцов

При решении самостоятельного поиска квартирантов, собственнику недвижимости необходимо ориентироваться на продвижение своего предложения через всемирные сети.

На сегодняшний день наибольшее число предложений об аренде можно найти на порталах специализированных объявлений, которые в большинстве случаев бесплатные. Плата может потребоваться при продвижении предложения за счет размещения его в верхних позициях или выделения шрифтом, цветом и размером.

Собственникам квартир, решивших на них сделать бизнес, рекомендуется ознакомиться с функциональными возможностями социальных сетей. Они становятся доступными только при наличии в них собственного аккаунта. Самым простым способом продвижения является публикация объявлений в специальных группах, ориентированных на рекламную деятельность. В дальнейшем рекомендуется создавать собственные группы, в которых можно было бы размещать свои предложения, предоставить возможность публиковать отзывы клиентов и оформлять бронь.

Нюансы официального оформления

Арендодатель каждый год до конца апреля текущего года должен подавать отчетность в Налоговую Службу за предыдущий год. Ему необходимо заполнить декларацию физического лица. По произведенным расчетам, следует оплатить 13 процентов от полученного дохода на выделенный государством счет, предназначенный для сбора обязательных платежей. Если у собственника, сдача квартир посуточно как бизнес, а не как единичные эпизоды, то рекомендуется получить статус индивидуального предпринимателя и платить только 6 процентов с дохода.

Стоит отметить, что получив статус субъекта хозяйствования, арендодатель может приобрести и использовать кассовый аппарат. Такое решение позволит выдавать официальные чеки, которые необходимы для лиц, находящихся в командировке. Это может увеличить приток клиентов, поскольку на практике не так просто найти квартиру, оплатив аренду за которую можно получить чек.

Риски неофициальной деятельности

Рынок аренды жилья практически не регулируем, что объясняется отнесением недвижимости к категории частной собственности. Контролирующие органы не могут войти в нее и зафиксировать факт нарушения законодательства, поскольку для того, чтобы попасть внутрь квартиры должны быть веские обстоятельства для таких действий. Однако, при фиксировании факта незаконной сдачи жилья в аренду, ее собственник может быть наказан немаленькими штрафами.

Проверка может быть организована по жалобе соседей, однако, чтобы доказать, что квартира постоянно сдается, необходимо иметь на руках оригинал договора аренды. Стоит отметить, что для посуточной сдачи квартиры задача получения доказательств не является сложной. Представителю контролирующего органа достаточно позиционировать себя клиентом и оформить с арендодателем соглашение, которое и будет являться доказательством незаконной деятельности собственника недвижимости.

Итоги

Собственники пустующей недвижимости могут неплохо зарабатывать на ее посуточной аренде. Размер полученной прибыли претендует на права стать основным источником дохода. Чтобы избежать неприятностей со стороны государства, арендодателю необходимо вести официальную деятельность и уплачивать с ее результатов налоги. Ему важно разобраться, как правильно сдавать квартиру посуточно, чтобы исключить риски имущественных и финансовых потерь.