Присоединяйтесь к нашим
сообществам в социальных сетях
Задать вопрос юристу
Нуждаетесь в консультации специалиста?
Консультации юриста по России
8 (800) 500-27-29 доб. 999
Звонок по России бесплатный
8 499 350-66-93
По Москве и Московской области
8 (812) 426-14-07 доб. 859
По Санкт-Петербургу и области

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале

Если вы хотите сохранить деньги во время кризиса и организовать пассивный доход, рассмотрите вариант вложений в недвижимость. Практика показывает, что это доступный и простой способ, который при правильном подходе позволит вам хорошо заработать не только на арендной плате, но и на естественном подорожании недвижимости.

Какие преимущества и недостатки у инвестиций

Хранить сбережения под матрасом — не самая лучшая идея, поскольку их постоянно съедает инфляция. За последний год российский рубль потерял в цене около 10%, доллар также подешевел на 3–4%, поэтому все экономически развитые и грамотные люди стараются куда-то инвестировать средства, чтобы они просто не обесценились. Одним из неплохих вариантов сбережения свободных средств считается вложить деньги в недвижимость.

инвестиции в недвижимость с чего начать
Недвижимость — хороший вариант для вложений

Рассмотрим, какие достоинства и недостатки имеются у этого решения. К плюсам можно отнести следующие факторы:

  1. Правильно выбранные объекты обладают хорошей ликвидностью и их всегда можно быстро продать.
  2. Сдавая объект в аренду, можно организовать пассивный доход. Ваши трудозатраты при этом будут минимальны и вы сможете заниматься другим видом бизнеса или работать на работе.
  3. Относительно небольшой размер инвестиций (покупка сравнима с суммой, необходимой на открытие небольшого кафе или мелкого «гаражного» производства).
  4. Рынок предоставляет широкий ассортимент недвижимости в различных городах и регионах России.
  5. Недвижимость медленно изнашивается и не устаревает, поэтому получать доход вы сможете годами и даже десятилетиями.

Но, как и у любого бизнеса, у недвижимости есть свои недостатки. Рассмотрим их более детально:

  1. Необходимо ориентироваться в рынке и уметь находить «хорошие» объекты.
  2. Иногда стоимость объектов снижается по объективным причинам (падение национальной валюты, ухудшение уровня жизни, повышение налогов и пр).
  3. Для новичка это не лучший вариант, потому что стоимость недвижимости все же довольно высокая по сравнению со средней зарплатой в стране.
  4. Необходимость дополнительных затрат: коммунальные услуги, налоги, капитальный ремонт и пр.
  5. Возможность появления форс-мажоров: пожар, землетрясение, экологические проблемы, изменение в инфраструктуре и пр.

В целом этими проблемами можно пренебречь. Просто не нужно покупать первый попавшийся объект, а провести грамотный анализ и приобретать то, что действительно будет пользоваться популярностью и не пострадает от внезапной постройки рядом свинофермы на 10 тысяч голов.

Во что выгодно вкладывать

Существует два варианта инвестиций: в коммерческую и жилую недвижимость. Под термин коммерческой попадают нежилые объекты: магазины, склады, офисы, цеха, хостелы и пр. Под термин жилая попадают, соответственно, квартиры и дома.

Внимание: наблюдается прямая зависимость между размером населенного пункта и выгодностью инвестиций в недвижимость. В больших городах можно зарабатывать больше и быстрее находить арендаторов, чем в малых.

риски в инвестировании в недвижимость
Хорошая недвижимость всегда ликвидна

Жилые объекты

Эксперты полагают, что при работе с жилой недвижимостью риски потерять деньги минимальны, особенно если вы работаете в городах среднего/крупного размера (от 500 000 человек). При этом приобрести в них недвижимость вполне реально даже для обычного человека, а не предпринимателя. К тому же это может быть второе жилье, полученное в наследство, или появившееся в результате свадьбы (супруги живут совместно, а квартиру сдают). Существует два варианта заработка на жилой недвижимости:

  1. Покупка квартиры с целью ее ремонта и последующей продажи. При правильном планировании удается заработать 10–15% от стоимости объекта за 2–6 месяцев.
  2. Покупка квартиры с целью последующей сдачи в аренду.

Примечательно, что необязательно покупать недвижимость за наличные. К примеру, можно взять ее в кредит, а ежемесячный платеж погашать за счет арендной платы плюс небольшая доплата. При стоимости квартиры в 1.5 миллиона, ее можно сдавать за 15 тысяч, тогда как платеж по кредиту будет как раз в районе этих 15 тысяч. При выборе объекта следует обращать внимание на следующие нюансы:

  1. Где именно располагается объект. Здесь все просто: чем ближе к центру, чем развитее инфраструктура и чем лучше двор, тем квартира ликвиднее и за нее можно попросить больше денег.
  2. В каком он состоянии. Чем свежее ремонт, чем удобнее планировка, чем больше кухня — тем престижнее жилье и тем дороже его можно сдать.
  3. Данные квартиры. В каком районе она находится (центр, выселки, спальный район, студенческий район), какой этаж и какие соседи проживают рядом, какой вид открывается из окон.

Внимание: сегодня большинство недвижимости продается через риелторов, которые берут за свои услуги до 10% от стоимости объекта или 100% в случае аренды. Старайтесь искать варианты самостоятельно: это значительно уменьшит расходы и позволит вам торговаться с владельцами жилья.

Здесь есть еще один нюанс: очень быстро вы научитесь разбираться в недвижимости после того, как осмотрите десяток-другой объектов. Вы поймете, обоснованная ли цена, хорошие ли соседи (вы можете просто поговорить с ними), есть ли проблемы у квартиры и дома. Но будьте осторожны во время сделки: нужно проверить, что на недвижимости нет долгов и обременения, что в ней не прописаны несовершеннолетние и пр.

Коммерческие объекты

Вариант инвестиций в коммерческую недвижимость подходит как для начинающих бизнесменов, так и для опытных. Главное — понимать, что пользуется спросом и быстро уйдет, а что будет простаивать месяцами. Здесь также есть два варианта: покупка по доступной цене с последующей перепродажей и покупка с целью аренды. Но первый вариант не всегда срабатывает, поскольку опытные бизнесмены следят за выгодными предложениями и сразу выкупают их, особенно в крупных городах, и заработать на разнице у вас вряд ли получится. А вот второй вариант более реален. Причем необязательно это должно быть помещение в центре города: можно купить склад на окраине или цех в заводском районе, после чего сдать его в аренду по хорошей цене.

инвестиции в залоговую недвижимость
Рост цен на недвижимость составляет 3–5% в год

Из минусов коммерческих объектов можно выделить их довольно высокую цену: даже в средних городах на покупку помещения в 40–100 м2 можно потратить 3–7 миллионов рублей. Учитывайте, что к объекту должны подходить соответствующие коммуникации: к производственным помещениям трехфазная сеть, к обычным — вода, канализация, вентиляция и пр. К объектам нужен удобный подъезд, нередко площадка для стоянки и пр. При этом коммерческие объекты значительно прибыльнее и беспроблемнее квартир, особенно если они расположены в удобном месте. Их снимают минимум на год, а если бизнес приживется, то аренду продлевают на 5–7 лет, ремонт в помещении нередко делает сам арендующий, а вы просто получаете доход каждый месяц. 

Загородная недвижимость

Отдельно следует рассмотреть вариант вложения в коттеджи и дачные дома. Здесь существуют довольно серьезные риски в инвестировании в недвижимость, поскольку нужно четко понимать, будет ли объект востребованным и захотят ли люди выезжать из города. Загородную недвижимость сегодня покупают по двум причинам:

  1. Наличие собственного огорода. Многие россияне возвращаются к истокам и предпочитают самостоятельно выращивать огурцы, помидоры, перец, картошку, а не покупать ее на рынках и в супермаркетах.
  2. Наличие места для отдыха от городской суеты. Люди покупают коттедж и выезжают в него, чтобы побыть в одиночестве, чтобы подышать свежим воздухом, погулять в лесу или сходить на рыбалку.

Отсюда можно сделать вывод: следует ориентироваться на две целевые аудитории. Первая — люди с небольшим заработком, которые покупают себе дачу для обеспечения едой, вторая — средний класс, которые могут позволить себе второе жилище (как вариант, люди предпочитают жить недалеко от города в частном доме и ездить на работу, а не жить в многоквартирных многоэтажках). Приобрести загородную недвижимость можно тремя различными способами:

  1. Покупка готового объекта. Распространенный вариант получить все готовое, причем нередко жилье можно купить дешевле его реальной себестоимости, потому что люди уезжают, не могут обслуживать дом и пр.
  2. Покупка объекта на стадии строительства. Обычно это происходит при постройке нового коттеджного городка.
  3. Покупка земли на участке, предназначенном для строительства с последующей продажей.

Наиболее распространенным и безопасным считается первый вариант: вы видите готовый объект, можете оценить его состояние, понимаете общий уровень наполнения поселка, имеющуюся инфраструктуру, перспективы и можете принять взвешенное решение.

Стоит ли работать со строящимися объектами

Один из классических способов того, как инвестировать в недвижимость при малом капитале, является вариант вложений на стадии строительства. Но здесь нужно понимать и осознавать риски, поскольку в России огромное количество компаний не доживает до конца или затягивает сроки сдачи объекта на несколько месяцев, а то и лет. Поэтому здесь нужно действовать крайне внимательно, взвешенно и обдуманно.

инвестиции в коммерческую недвижимость
Изучите застройщика, прежде чем подписать договор

Практика показывает, что объект в новостройке на стадии строительства (особенно на стадии котлована или заливки фундамента) обходится дешевле, чем такой же объект на вторичном рынке (по площади). При этом после завершения работы его стоимость вырастет на 30–50%. Она растет по двум причинам: естественный рост стоимости квадратного метра жилья на 5–10% в год и снижение рисков за счет того, что объект уже готов и в него можно заселяться. Рассмотрим, какие риски присутствуют у подобного варианта:

  1. Застройщик не сможет закончить объект по различным причинам, чаще всего по причине банкротства и отсутствия денежных средств.
  2. Дом закончен, но его ввод в эксплуатацию задерживается по тем или иным причинам (вплоть до полной заморозки строительства).
  3. Дом был построен на земле без надлежащего оформления (земля оформлена под индивидуальную застройку, а построен многоэтажный дом и пр.).

В принципе, все эти проблемы могут возникнуть только у ненадежных или молодых застройщиков. Внимательно изучите информацию о них, пересмотрите документы, почитайте новости, посмотрите иски против застройщиков: так вы сможете понять, с кем из них стоит сотрудничать, а с кем не нужно. Если у него нет завершенных объектов или по последним были задержки и проблемы, которые не решались несколько месяцев, то работать с ними не стоит.

Какие еще варианты недвижимости бывают

Рассмотрим, во что еще можно вложить денег, чтобы заработать тем или иным образом. Существует несколько вариантов. Один из них: покупка парковочного места и открытие собственной автостоянки. В больших городах огромное количество автомобилей, которые уже не помещаются на традиционных стоянках. За неправильную парковку часто наказывают соответствующие службы: эвакуируют машины, накладывают штрафы и пр. Да и стоимость стоянки постоянно растет, поэтому это выгодное и разумное вложение денег.

Чтобы начать, изучите свой город и подумайте, где стоянка будет востребована. Возможно, это местный рынок, центр города, место перед офисным центром или рядом с популярными магазинами. Все, что вам нужно будет: взять участок в аренду у муниципалитета, оформить его в соответствии с требованиями закона и начать принимать средства у населения. Чтобы не заниматься этим самостоятельно, можно нанять парковщика за 15–20 тысяч рублей в месяц.

С чего начать инвестиции в недвижимость, если денег совсем мало и заниматься парковками не хочется? В этом случае можно приобрести пай у фонда, который вкладывает деньги в покупку соответствующей коммерческой и жилой недвижимости. Выглядит это следующим образом: люди вносят паи в фонд, фонд выбирает недвижимость и приобретает ее. Затем она пускается в дело, а люди получают доход симметрично размеру внесенного пая. Соответственно, у человека, вложившего средства, есть права на часть недвижимости или на возврат платежа в будущем. У подобного способа есть несколько преимуществ:

  1. Объект не оформляется на вас, а на фонд, поэтому вы не светитесь в различных базах, как владелец.
  2. Объекты подбираются профессиональными риелторами и инвесторами, которые понимают, какие здания и помещения будут приносить прибыль.
  3. Диверсификация рисков за счет того, что фонду принадлежит несколько зданий. Даже если с одним что-то случится, то доход будет приходить с других.

Если денег у вас много, то можно вложиться в недвижимость за рубежом. Это хороший вариант для тех, кто переживает по поводу санкций и сохранности своих финансов в стране. Здесь тоже можно выбрать как коммерческую, так и жилую недвижимость.

как инвестировать в недвижимость при малом капитале
Кредит — неплохой вариант за границей

Внимание: во многих европейских странах процентная ставка в банке не превышает 2–3 процента, поэтому зачастую выгоднее взять кредит, чем оплачивать все сразу.

К тому же нужно изучить правила той страны, в которой вы собираетесь совершать покупку, потому что в этом деле есть различные нюансы. Например, если вы вносите 50% от суммы сразу, то ставка уменьшается на 1–2 процента или вы получаете хорошую скидку и т. д.

Варианты заработка на жилой недвижимости

Выше мы уже рассмотрели, что существует жилая и коммерческая недвижимость и изучили основные достоинства и недостатки работы с ними. Поэтому дальше давайте рассмотрим, как именно можно зарабатывать на жилой недвижимости. Традиционный вариант сдача в аренду. Существует три варианта работы:

  1. Долгосрочная аренда. Вы сдаете квартиру ответственным квартиросъемщикам, которые могут проживать в ней годами. Это оптимальный вариант пассивного заработка: если удастся найти нормальных людей, то они и ремонт сделают, и не будут допускать быстрого износа мебели.
  2. Посуточная сдача. Этот вариант предпочтительнее, поскольку посуточная аренда стоит в 2–3 раза дороже классической. Главное — организовать постоянный поток посетителей, для чего нужна качественная реклама. Этот вариант не подходит для тех, кто мечтает о пассивном заработке: вам придется постоянно встречаться с людьми, менять простыни и полотенца, производить заселение и выселение. Оптимально сдавать жилье командировочным и туристам: они обычно приезжают на 3–5 дней, что позволяет уменьшить количество работы. Худший вариант — сдача жилья под молодежные развлечения.
  3. Почасовая сдача. Это самый сложный вариант, но при правильном подходе он приносит в 10 раз больше, чем обычная аренда. Вам придется постоянно быть на объекте, занимаясь заселением и выселением, вам придется постоянно менять белье и полотенца, ремонтировать мебель и пр. К тому же нужно организовать такой поток, чтобы у вас квартира работала минимум по 6 часов в сутки, иначе прибыль не выйдет на нужный уровень. Здесь нужно понимать, что возможны различные варианты проблем начиная от поломанной мебели и задымленности, и заканчивая неприятными разговорами с соседями.
  4. Создание полноценного хостела. Для этих целей лучше брать квартиру побольше, минимум на 2–3 комнаты. В хостеле размещаются кровати (даже двухярусные) и его сдают всем желающим: туристам, командировочным, работникам и пр. В целом это вариант посуточной сдачи, но при этом вы сдаете жилье не 1–2 людям, а 5–10. Это позволяет получить больше денег за аренду, но при этом и следить за жильем придется постоянно: заселять новых, выселять старых, менять постельное, стирать белье, чинить мебель и пр. В принципе, если найти хороших квартирантов, типа рабочей бригады, то можно минимизировать временные затраты, но все равно пару раз в неделю наведываться вам придется.
  5. Аренда таунхауса. Здесь все просто: вы покупаете таунхаус и сдаете его всем желающим. Обычно подобные дома берут в долгосрочную или среднесрочную аренду, минимум на 3 дня, норма — неделя или две, а то и весь сезон. Люди приезжают в них, чтобы отдохнуть, расслабиться, побыть на природе. Неплохой вариант, но не всегда удается организовать работу круглогодично, поэтому возможны простои. Аренда таунхаусов отличается от аренды квартир тем, что в них обычно селятся семейные люди, люди с высоким социальным статусом, которым надоела городская жизнь и хочется попробовать чего-то нового.
вложение в недвижимость
Постройка своего здания — инвестиция для серьезных людей

Постройка собственного дома

Этот вариант не совсем подходит тем, у кого небольшой капитал, но всегда есть варианты создания собственного фонда или поиска инвесторов. Рассмотрим его, потому что в последнее время этим занимается достаточно много людей и подобные варианты приносят хорошую прибыль. Смысл в следующем: вы строите многоквартирный дом и сдаете в нем помещения в аренду. Речь необязательно идет о полноценной многоэтажке: возможны варианты двухэтажного, трехэтажного дома с коридорной системой.

Необязательно затевать полноценное железобетонное строительство: подобные дома делают из СИП-панелей или ЛСТК. Это дает огромную экономию на бюджете и на коммунальных платежах. Кстати, обычно к такому дому создают индивидуальное отопление, что позволяет людям хорошо сэкономить и самостоятельно регулировать температуру в помещениях. Также необязательно именно сдавать помещения в аренду. Вполне реально продать несколько квартир, чтобы окупить вложения или их часть, а остальные использовать для привлечения постоянной прибыли.

Варианты заработка на коммерческой недвижимости

Рассматривая виды инвестиций в недвижимость, нужно обязательно упомянуть о коммерческой недвижимости, поскольку зачастую работать с ней проще и выгоднее, чем с жилой. Все что вам потребуется, это покупка, постройка или аренда объекта коммерческого назначения. Если у вас нет крупной суммы, то можно взять помещение в аренду, а затем передать его в субаренду одному или нескольким предпринимателям. Это вполне действенная схема: зачастую крупным владельцам не хочется связываться с 20 мелкими предпринимателями и решать с ними проблемы. Они просто сдают этаж или большое помещение кому-то, а посредник уже решает проблемы с наполняемостью и конечными потребителями.

Что считается коммерческой недвижимостью? Все, что не входит в понятие жилой. Это выведенные из жилого фонда квартиры, склады, производственные помещения, магазины, торговые центры, офисные здания, подвалы, чердаки, МАФы и прочее. Эти объекты берут в аренду и покупают предприниматели, которые хотят открыть свой бизнес, причем вам выгоднее будет сдавать помещение, чем просто продать его (но не всегда). Из достоинств работы с коммерческими объектами можно выделить:

  1. Стабильный доход, высокий спрос на аренду.
  2. Высокая ликвидность коммерческих объектов.
  3. Минимальные вложения в ремонт (нередко компании делают сами всю косметику).

Минусы также присутствуют. Во-первых, это высокая стоимость объектов при покупке, во-вторых, при больших площадях возможны трудности с поиском арендаторов, в-третьих, во время кризиса многие закрываются и помещения могут простаивать. Вторая и третья проблема решается достаточно просто. Можно разбить большое помещение на несколько маленьких при помощи перегородок. Это, конечно, усложнит процесс за счет того, что вам придется работать с большим количеством арендаторов, но, с другой стороны, за десяток меньших помещений можно брать больше, чем за одно большое. К тому же мелкие помещения очень ликвидны: мелким предпринимателям легче оплачивать в них аренду, поэтому комнаты размером в 20–30 м2 пользуются большой популярностью.

вложить деньги в недвижимость
Коммерческая недвижимость может быть и в жилых домах

Перепродажа объектов

Мы рассмотрели варианты с арендой, но следует также изучить и варианты покупки недвижимости с целью ее последующей перепродажи. Здесь нужно понимать, что покупка возможна только за имеющиеся средства, поскольку варианты с ипотекой или кредитами невыгодны (ставка составляет 6–10% в год при росте стоимости квартиры на 3–5% в год). Рассмотрим, на чем можно заработать:

  1. Покупаем земельный участок. Здесь все просто: нужно выбрать хороший участок в удобном месте или приобрести старый дом с землей и подведенными коммуникациями. Затем участок продается новому владельцу с определенной накруткой. Из плюсов подобного решения можно выделить небольшой размер вложений, хорошую ликвидность земли в правильно выбранном месте и отсутствие коммунальных платежей (налог на землю сегодня невысокий). На рынке присутствует множество участков земли во всех регионах России, поэтому вы без особых проблем подберете подходящий вариант. В будущем на нем можно будет построить коттедж и продать все вместе.
  2. Покупка недвижимости на уровне котлована. Выше мы уже описывали подобный способ, а сейчас поговорим о нем подробнее. Чем на более раннем этапе совершается покупка, тем она выгоднее. Желательно, чтобы это был котлован или фундамент: в этом случае стоимость объекта будет минимальна. Еще один плюс подобного решения в том, что застройщику можно выплачивать деньги постепенно, а не сразу все. После окончания строительства вы либо просто продаете квартиру в готовом доме (обычно это +30% к вашим вложениям), либо делаете в ней полноценный ремонт и продаете (можно заработать до 50% от суммы вложений).
  3. Покупка квартиры или объекта, находящегося в плохом состоянии (после пожара, после маргинальных слоев общества и пр.). Подобную недвижимость можно приобрести совсем недорого. Затем вам нужно будет просто выбросить все, что есть на объекте, снять полы, отбить штукатурку и заменить это на новое. После этого квартира продается либо в состоянии подготовленной к ремонту, либо уже с финальным ремонтом. Доходность при подобном варианте развития событий также может достигать 30–50%, причем вам не придется ждать полтора-два года, чтобы дом достроили и ввели в эксплуатацию.
  4. Выкуп объекта, находящегося в залоге. Инвестиции в залоговую недвижимость достаточно интересная и прибыльная вещь, главное, разобраться, как правильно гасить залог и немного знать законы. Принцип прост: кто-то взял в ипотеку квартиру на 10 лет. Он выплачивал банку 5 лет, а потом потерял работу и не может содержать жилье. Квартира находится в залоге у банка и просто продать ее ипотечник не может. В этом случае он дает объявление о продаже, находит человека, готового оплатить имеющийся кредит, и просто отдает ему недвижимость. Вы приходите в банк, гасите задолженность, выдаете человеку определенное вознаграждение и получаете недвижимость себе. Обычно такой вариант обходится дешевле покупки новой квартиры на 10–20%, но все сильно зависит от ситуации.

Внимание: нередко ипотечники просто бросают залоговые объекты. В этом случае банк продает их через аукционы, участвуя в которых можно тоже найти хороший вариант жилья.

Как действовать начинающему инвестору

Ниже мы рассмотрим алгоритм действий начинающего инвестора, который решил заняться работой с недвижимостью. Многие люди действуют неправильно, что приводит к серьезным просчетам и потерям денег, поэтому внимательно обдумайте каждый этап.

  1. Узнаем, сколько именно активов у нас есть. Если вы имеете активы в размере меньше 10 тысяч долларов, то для вас подойдут варианты с покупкой участка, «убитой» квартиры или вложения на уровне котлована. Также возможен вариант субаренды. Если у вас есть сумма в 30–40 тысяч долларов, то можно сразу приобрести объект, чтобы сэкономить на процентах банку и запустить пассивный доход. При наличии сумм от 100 тысяч, можно задуматься о хорошей коммерческой недвижимости, а также о покупке недвижимости за рубежом.
  2. Изучаем рынок. Это ключевой этап: вам нужно понимать, что продается, по какой цене, что пользуется популярностью и пр. Можно, конечно, купить квартиру где-то на выселках, но она не будет пользоваться особой популярностью и будет малоликвидной. В то же время квартира в спальном районе или в центре будет нарасхват.
  3. Выбираете, во что вложить деньги. Определитесь с несколькими вариантами, детально изучите их и проанализируйте, что будет лучше. Дать однозначные советы здесь нельзя, потому что многое зависит от населенного пункта, расположения, коммуникаций и пр.
  4. Приобретение объекта. Если вы не понимаете, как правильно должен проходить процесс, то обратитесь за помощью к юристу или риелтору, предложив им небольшое вознаграждение за консультации и помощь. В целом в процессе нет ничего сложного, но нужно учитывать возможные нюансы.
  5. Получение прибыли. Дальше вы либо сдаете объект в аренду, либо продаете его, сделав ремонт или просто придержав на определенный срок.

Добавить комментарий